Use IA na sua imobiliária em Portugal sem expor os clientes

Numa imobiliária, pede-se à IA o e-mail ao solicitador com os dados do CPCV, o resumo da candidatura ao arrendamento ou o anúncio da angariação, e quase tudo leva o nome, o NIF e a cópia do Cartão de Cidadão do cliente. Com clientes estrangeiros chega a do passaporte, e pode pedir-se que venha traçada com marca de água. Se o cliente estrangeiro já vive em Portugal, costuma apresentar o título de residência, e a marca de água no título de residência faz-se do mesmo modo.

Os papéis explicam porquê. O contrato de mediação é obrigatoriamente escrito, e antes de o assinar a agência confirma que quem a contrata tem legitimidade para vender, com a caderneta predial e a certidão permanente na mão. No CPCV, cada promitente vem com nome, estado civil, NIF, documento de identificação e morada, e o sinal leva o IBAN de quem o recebe.

O Nonimo atua antes de o texto chegar à IA. Seleciona-se o texto, prime-se a tecla e os dados do cliente passam a marcadores; a tipologia, o preço e a data da escritura ficam como estão, porque sozinhos não identificam ninguém. Que assistentes se podem usar, e em que condições, está no nosso guia sobre IA e RGPD.

O ChatGPT recebe os dados do CPCV com marcadores no lugar do nome do comprador, da data de nascimento, do NIF e do IBAN, e com o preço e o sinal legíveis.

A troca faz-se no computador da agência, no Mac ou no Windows. Funciona com o ChatGPT, o Claude, o Copilot ou outro assistente aberto no browser. Quando o assistente responde com os marcadores, o Nonimo repõe no ecrã os valores verdadeiros.

No exemplo mais abaixo, dados inventados para a minuta de um CPCV, o preço e o sinal chegam à IA para escrever o e-mail ao solicitador. O que a OpenAI faz ao texto está no nosso guia sobre o ChatGPT.

Para a Lei 83/2017, quem exerce qualquer atividade imobiliária é entidade obrigada no combate ao branqueamento de capitais, fiscalizada pelo IMPIC. A lei não fala de IA: fala dos dados e de qualquer cópia deles, também da que fica num chat.

O artigo 57.º é o que mais pesa. Os dados tratados para cumprir esta lei têm como finalidade exclusiva a prevenção do branqueamento e não podem, com base nela, ser tratados para outros fins, incluindo fins comerciais. Usar a ficha de identificação para escrever o e-mail de acompanhamento ao cliente já é outro tratamento, e precisa de outra base no RGPD.

E a lei manda guardar. O artigo 51.º obriga a conservar sete anos as cópias e os registos da identificação, com acesso imediato para as autoridades, e esse arquivo vive na agência, não no histórico de um fornecedor de IA. Mesmo com marcadores, o texto continua a ser dado pessoal para a agência, que sabe a quem pertence cada um.

Depois do CPCV, há dois papéis que acabam muitas vezes num chat. O primeiro é a caderneta predial, ou a certidão do registo predial, quando se pede à IA a descrição do imóvel para o anúncio ou a lista do que falta para marcar a escritura. O segundo é a candidatura ao arrendamento: os recibos de vencimento e a declaração de IRS que o senhorio quer ver resumidos numa página.

O arrendamento não fica de fora da lei do branqueamento. O artigo 46.º manda a agência comunicar ao IMPIC, a cada trimestre, também os contratos de arrendamento com renda de 2500 euros mensais ou mais, com os intervenientes, o imóvel, a renda e as contas usadas. Nesses casos, a candidatura do inquilino traz dados que a agência é obrigada a reportar.

Numa caderneta inventada, o nome do titular, o NIF e a morada fiscal saíram como marcadores; a tipologia, a área e o valor patrimonial ficaram legíveis, e o artigo matricial também, porque decidir se identifica o prédio cabe à agência. Na candidatura, ficaram ocultos o nome, o NIF e o NISS do inquilino, e à vista os rendimentos e a renda, com que a IA calcula a taxa de esforço. Se o senhorio pedir cópia do documento de identificação, o que se pode tapar no Cartão de Cidadão ou na cópia do passaporte está explicado campo a campo.

Para começar sem expor clientes basta um computador da agência, Mac ou Windows, e de preferência o do balcão onde chegam as fichas de identificação.

O descarregamento está no topo desta página, e instala-se posto a posto, como qualquer programa.

Ferramentas de IA há muitas, e o Nonimo não é mais uma: fica à frente delas. Para cobrir a agência inteira, ou uma rede de agências, a informática instala por política uma extensão do navegador que oculta mesmo sem a tecla; está explicado em organizações.

A identificação, a conservação durante sete anos e as comunicações trimestrais ao IMPIC do artigo 46.º ficam com a agência e com o seu responsável pelo cumprimento normativo.