Licencia a la vista, propietario fuera: el anuncio que se escribe con IA
En Panamá, el corredor de bienes raíces trabaja con una licencia que tramita la Junta Técnica de Bienes Raíces, y ese número suele acompañar sus anuncios. Lo que no debería acompañarlos es el propietario. Cuando se le pide a ChatGPT un anuncio para el portal, lo habitual es pegar la ficha completa del inmueble, y la ficha trae el nombre, el celular y el correo del dueño.
A la IA le sirve todo lo demás: las recámaras, los metros, la vista, los estacionamientos, la cuota de mantenimiento del PH y el precio. Con eso escribe el anuncio en los dos idiomas que pide un comprador de afuera. Y si el propietario mandó copia de su cédula con la autorización de venta, lo que conviene tapar de ella está en tapar los datos de la cédula.
El número de finca merece párrafo aparte. Con él cualquiera puede averiguar en el Registro Público a nombre de quién está el inmueble, así que en un anuncio sobra aunque no lleve nombre. En la promesa de compraventa sí hace falta, pero la promesa ya no es un texto para publicar sino para negociar, y ahí la conversación con la IA cambia.
Un apartamento en Coco del Mar, antes y después de la tecla
El ejemplo de abajo es una ficha inventada: un apartamento de tres recámaras en un PH de Coco del Mar, con vista al mar y dos estacionamientos, y el encargo de escribir el anuncio en español y en inglés sin mencionar al dueño. Seleccionas la ficha, presionas la tecla y lo que pegas en el chat ya no tiene a nadie detrás.
El propietario sale como [PERSONA_1], su celular como [TELEFONO_1] y su correo como [CORREO_1]. La licencia del corredor se queda tal cual, porque es tuya y va con el anuncio. Las recámaras, los metros, la cuota del PH y el precio también se quedan, y con eso la IA escribe. La ficha del ejemplo ya va sin número de finca, por lo dicho arriba.
Al copiar el anuncio que te devuelve la IA y presionar la misma tecla, cualquier etiqueta vuelve a ser dato en tu pantalla, aunque en un anuncio lo normal es que no quede ninguna. Antes de mandarle la ficha o las fotos en PDF a otro corredor, conviene ponerles una marca de agua al PDF que diga para quién son.
Antes: lo que se pega
Ficha para el portal: apartamento en venta, PH en Coco del Mar Propietario: Gilberto Castrellón Vega Celular: +507 6000-0000 Correo: propietario@example.com Corredor: licencia N.° 000 de la Junta Técnica de Bienes Raíces Escribe el anuncio en español y en inglés: 3 recámaras, 2 baños y medio, 145 m², vista al mar, dos estacionamientos, cuota de mantenimiento de B/. 320 al mes y precio de venta de B/. 289,000. No menciones al propietario y cierra con el número de licencia del corredor.
Después: lo que recibe la IA
Ficha para el portal: apartamento en venta, PH en Coco del Mar Propietario: [PERSONA_1] Celular: [TELEFONO_1] Correo: [CORREO_1] Corredor: licencia N.° 000 de la Junta Técnica de Bienes Raíces Escribe el anuncio en español y en inglés: 3 recámaras, 2 baños y medio, 145 m², vista al mar, dos estacionamientos, cuota de mantenimiento de B/. 320 al mes y precio de venta de B/. 289,000. No menciones al propietario y cierra con el número de licencia del corredor.
Ley 81 de 2019: los datos se usan para lo que se pidieron
La Ley 81 de 2019 tiene una regla que el corredor aplica casi sin pensarlo: su art. 11 dice que los datos personales se usan para los fines que se autorizaron al recogerlos, y que cualquier otro uso pide el consentimiento del titular, una ley que lo permita, un contrato del que sea parte o el pedido de una autoridad. La copia del pasaporte que te dio el comprador era para la promesa, no para un chat.
Además, la Ley 124 de 2020 pone a las promotoras, los agentes inmobiliarios y los corredores de bienes raíces en la lista de sujetos obligados no financieros cuando intervienen en compraventas para sus clientes, así que la debida diligencia del comprador pasa por tu escritorio. Qué más pide la ley de datos está en la Ley 81 de 2019 explicada.
Nonimo no cambia lo que la ley pide; evita que esos datos salgan por la puerta del chat. Trabaja en tu computadora, en el momento de pegar, y a Nonimo no le llega el texto. Lo que recibe la IA es un inmueble, una operación y unos plazos, sin el nombre ni el pasaporte de nadie, y con eso ya puede ayudarte.
La promesa con un comprador extranjero: pasaporte, finca y folio real
La promesa de compraventa con un comprador extranjero junta en una hoja al vendedor con su cédula, al comprador con su pasaporte, la finca con su código de ubicación, el precio, el abono y el plazo para la escritura. Es el documento en el que más ayuda la IA, porque hay que ajustarlo a cada operación, y también el que más datos de personas reúne.
Nonimo cambia por etiquetas los nombres del vendedor y del comprador, las cédulas, los pasaportes, los correos y los celulares. El precio, el abono, las condiciones y los plazos quedan a la vista. La finca y el folio real puedes seleccionarlos y taparlos si la IA no los necesita, y si la promesa termina en escritura, mira antes qué se quita en la notaría.
Cada dato tapado aparece marcado en la pantalla antes de pegar, y si necesitabas dejar alguno, lo devuelves con un clic. Con el PH pasa igual: la lista de morosos de la cuota de mantenimiento, con números de apartamento y celulares, puede ir a la IA para redactar el correo de cobro sin que los nombres de los residentes salgan del edificio. Y si eres promotora, el permiso de construcción lo tramitas en el municipio, y cómo trata el funcionario esos planos y cédulas lo verás en la página para municipios.
Del corredor independiente a la promotora: cómo se empieza
Lo lógico es empezar por quien arma las fichas y los anuncios, que es quien más pega datos de propietarios.
Un corredor independiente instala la app en su computadora, Windows o Mac, y empieza ese mismo día. En una promotora con varios equipos de venta, TI puede instalar la extensión del navegador por política, para que tape sin que nadie presione la tecla; escríbenos a hello@nonimo.ai. Para las copias de cédula que te piden, sirve la marca de agua en la cédula.
Para probar, copia la ficha inventada de esta página, presiona la tecla y pide el anuncio. Si sale bien escrito, con tu licencia y sin el propietario, ya sabes cómo se va a ver con tus inmuebles reales, y puedes decidir si lo usa también quien lleva los alquileres y la administración del PH.
Lo que pregunta el corredor de bienes raíces
¿Tengo que tapar mi número de licencia de corredor en el anuncio?
No. La licencia que tramita la Junta Técnica de Bienes Raíces es tuya, no de tu cliente, y lo normal es que vaya con el anuncio para que el comprador la pueda comprobar. Nonimo la deja a la vista, como en el ejemplo de esta página, y cambia por etiquetas al propietario, su celular y su correo. Si en la ficha va también el número de finca, conviene quitarlo antes de publicar.
¿Puedo pegar la promesa de un comprador extranjero con su pasaporte?
Sí, sin su pasaporte a la vista. Al presionar la tecla, el nombre del comprador, su número de pasaporte, su correo y su celular pasan a ser etiquetas, igual que el nombre y la cédula del vendedor. El precio, el abono, las condiciones y el plazo para la escritura se quedan, y con eso la IA ajusta la cláusula que le pidas. Al copiar su respuesta, los datos vuelven a tu pantalla.
¿El número de finca del Registro Público apunta al propietario?
Sí, aunque no lleve nombre. Con el número de finca o el folio real se puede consultar en el Registro Público a nombre de quién está el inmueble. En la promesa hace falta; en un anuncio o en una consulta a la IA casi nunca. Si queda a la vista en el texto que vas a pegar, lo seleccionas y lo tapas con un clic, y la IA sigue teniendo el inmueble, el precio y los plazos.
¿Qué norma regula al corredor de bienes raíces en Panamá?
El Decreto Ley 6 de 1999 y su reglamento, el Decreto Ejecutivo 39 de 2001, que ponen la licencia en manos de la Junta Técnica de Bienes Raíces, adscrita al Ministerio de Comercio e Industrias. A eso se suman la Ley 124 de 2020, que trata al corredor como sujeto obligado no financiero cuando interviene en compraventas, y la Ley 81 de 2019 para los datos de propietarios, compradores e inquilinos.
¿Sirve para la administración de un PH?
Sí. La lista de morosos de la cuota de mantenimiento, la convocatoria a la asamblea de propietarios o el aviso por una filtración en el apartamento de arriba llevan nombres, números de unidad y celulares. Nonimo cambia los nombres, los correos y los celulares por etiquetas y deja los montos, los meses y lo que aprobó la junta directiva, que es con lo que la IA redacta el correo de cobro.